離婚時のマンションの財産分与｜具体的な方法や注意点について解説

離婚後に財産分与でマンションを分ける場合には、以下の3つの方法があります。

1. （1）売却して現金化する

   家族で住むために購入したマンションに、離婚後に独りで住むのは広すぎるという場合や夫婦のどちらもマンションの取得を希望しない場合には、マンションを売却して、売却代金を分けるという方法があります。
   不動産の現物ではなく、現金化したお金を分ける方法であるため、シンプルで分かりやすい方法といえるでしょう。
   
   ただし、マンションの価値が住宅ローンの残額を下回っている、いわゆる「オーバーローン」の状態である場合には、抵当権の抹消にあたって銀行の承諾が必要になってきます。
   また、売却しても住宅ローンだけは残ってしまうため、実質的には財産分与の対象になるものはなくなってしまうでしょう。

2. （2）名義人が住み続ける

   財産分与の方法には、住宅ローンの名義人が引き続きマンションに住み続け、他方がマンションから出ていくという方法もあります。この場合には、マンションを取得する側が相手に対して、マンションの評価額の2分の1に相当するお金を支払わなければなりません。
   
   たとえば、2000万円の価値のあるマンションである場合には、マンションを出ていく側に対して、1000万円を支払う必要があります。
   ただし、オーバーローンであった場合には、マンションの価値はゼロとみなされますので、財産分与の必要はありません。

3. （3）名義人でない人が住み続ける

   財産分与では、マンションの名義人がマンションを出ていき、名義人でない人が住み続けるという方法も採ることができます。
   たとえば、夫名義のマンションに妻と子どもが住み続ける、という場合です。
   子どもの生活環境を変えたくないなどの理由で、子どもが独立するまではマンションに住み続ける、という事情などがある場合にはこの方法が採られることがあります。
   
   名義人でない人がマンションに住み続ける場合でも、マンションの住宅ローンの支払いは、マンションの名義人が行っていかなければなりません。
   そのため、便宜上、マンションに住む元配偶者との間で賃貸借契約を締結して、住宅ローン相当額を家賃として支払ってもらうこともあります。

マンションを財産分与する際には、以下のことを事前に確認しておくようにしましょう。

1. （1）マンションの名義

   マンションの名義変更を行わなければならない可能性があるため、財産分与の対象にマンションが含まれている場合には、マンションの名義がどのようになっているのかを確認します。

2. （2）マンションの価格

   マンションを財産分与する場合には、以下の方法によって、マンションの価値を明らかにする必要があります。

   • 不動産会社による査定
   • 固定資産税評価額
   • 不動産鑑定士による鑑定
   
   
   

   マンションなどの不動産は、評価方法によって評価額は大きく異なってきます。
   そのため、マンションを売却する方法以外の方法で財産分与をする場合には、マンションの評価額を適切に算定することが大切です。

3. （3）住宅ローンの残債務

   マンションを財産分与する場合には、マンションの評価額から住宅ローンの残債務を控除した金額が財産分与の対象となる金額になります。
   したがって、住宅ローンが残っている場合には、残りの住宅ローンの金額も確認する必要があります。
   
   また、住宅ローンの残債務だけではなく、住宅ローンの名義人や連帯保証人が誰になっているのかも一緒に確認しておきましょう。

4. （4）財産分与に該当する期間

   財産分与は、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を清算する制度です。
   したがって、分与の対象となる財産は、原則として、婚姻期間中に取得した共有財産に限られます。
   
   マンションの場合には、婚姻後に購入したものについては、当然財産分与の対象になりますが、婚姻前に購入したマンションであっても婚姻後も住宅ローンの支払いが続いているものについては、財産分与の対象になります。
   ただし、この場合に財産分与の対象となるのは、婚姻期間に相当する部分に限られます。
   具体的な計算方法については複数の考え方がありますので、弁護士に相談の上、最適な主張をしていくのがおすすめです。

5. （5）特有財産の有無

   マンションを購入する際に、特有財産から一部支払いがなされている場合には、特有財産部分が控除されます。
   
   特有財産とは、婚姻前の預貯金、親から相続した遺産、親からの援助金など夫婦の協力関係とは無関係な財産をいい、財産分与の対象外として扱われます。
   そのため、マンション購入にあたって特有財産から支払いがなされているといった事情がある場合には、それを明らかにしておく必要があるのです。

マンションを財産分与する場合には、以下の点に注意が必要です。

1. （1）オーバーローンのマンションを売却すると残債は一括払いしなければいけない

   マンションの価値が住宅ローンの残額を下回っている（オーバーローン）の場合には、マンションを売却したとしても、住宅ローンが残ってしまいます。
   売却後に残った残債務については、一括払いが原則となりますので、預貯金などから一括払いをするだけの余裕がなければ、オーバーローンのマンションを売却することはできません。
   
   残債務については、別途に無担保ローンを組むという方法もありますが、住宅ローンに比べて借り入れできる金額が少なく、金利も高くなってしまいます。
   したがって、今後の返済負担も考慮して慎重に検討する必要があるのです。

2. （2）名義人以外の人が暮らす場合、ローンの支払いでトラブルになる可能性がある

   マンションに名義人以外の人が暮らす場合でも、マンションの住宅ローンは、名義人が責任をもって支払っていかなければなりません。
   マンションに暮らす人との間で賃貸借契約を締結し、住宅ローンに相当する金額を家賃として支払うという約束をした場合には、口頭での合意だけではトラブルになるリスクがありますので、必ず、契約書を作成しておくようにしましょう。
   
   ローン支払いでトラブルになる可能性を減らすためには、契約書は公正証書にしておくことがおすすめです。

3. （3）ローン名義を変更するのは難しい

   財産分与によって、マンションの名義人を変更することになった場合には、同時に住宅ローンの名義も変更したいと考える方が多いでしょう。
   
   しかし、住宅ローンの契約は、銀行と債務者との間の契約ですので、夫婦の合意だけでは住宅ローンの名義を変更することはできません。住宅ローンの名義を変更する場合には、銀行の同意が必要になりますが、夫婦が離婚をしたという個人的な事情だけでは住宅ローンの名義変更に応じてもらうことはできません。当初の契約と同程度かそれを上回る担保を提供する必要がありますが、現実的には難しい場合が多いでしょう。

4. （4）ローンの連帯保証人は完済しなければ解消されない

   一般的に、住宅ローンを借りる際に、夫が主債務者、妻が連帯保証人になっているケースも多いといえます。
   離婚後には夫婦は他人になりますので、妻としては、「連帯保証人を解消したい」と考えるでしょう。
   しかし、連帯保証人を解消するためには銀行の同意が必要になります。
   
   連帯保証人を解消すると担保が減少することになりますので、銀行としても容易には連帯保証人の解除には応じてくれません。
   連帯保証人の解除をするためには、住宅ローンの借り換えによって当初の住宅ローンを完済するか別途連帯保証人を立てる必要があります。

財産分与によってマンションの名義変更をする場合には、協議離婚であるか、裁判上の離婚であるのかによって、必要となる所有権移転登記手続きが異なってきます。

1. （1）協議離婚の場合

   協議離婚とは、夫婦の話し合いによって離婚をする方法です。
   協議離婚では、離婚条件である財産分与についても夫婦の話し合いによって決めることができます。
   
   協議離婚でマンションの財産分与を行い、マンションの名義が換わる場合には、財産を分与する人（登記義務者）と財産分与を受ける人（登記権利者）が共同で登記申請をする必要があります。
   離婚後に双方が協力して手続きを行わなければならないにもかかわらず、お互いの関係性によっては協力が得られない可能性もあります。
   そのため、当事者同士のやり取りでは不安があるという場合には、弁護士に代理人を頼むことをおすすめします。

2. （2）裁判上の離婚の場合

   調停、審判、訴訟など裁判上の離婚の場合には、財産分与を受ける人（登記権利者）が単独で登記申請をすることができます。
   そのため、マンションの所有権移転登記にあたっては、協議離婚よりもトラブルが少ないといえます。
   
   しかし、裁判上の離婚を成立させるためには、専門的な知識や経験が必要となりますので、専門家によるサポートが不可欠です。
   当事者同士で離婚の話し合いが難しいという場合には、調停、審判、訴訟なども視野に入れて、早めに弁護士に相談をするようにしましょう。

財産分与の対象にマンションが含まれている場合には、離婚後にどちらが住むのか、マンションやローンの名義はどうするのか、ローンの支払いはどうするのかなどさまざまな問題が生じます。

これらの問題を適切に解決するためには、専門家である弁護士のサポートが必要不可欠です。
離婚や財産分与でお悩みの方は、ベリーベスト法律事務所までお気軽にご相談ください。